Mondria Advies wordt regelmatig gevraagd om te adviseren bij de ontwikkeling van een kleinschalige woonzorgvoorziening. Om ondernemers sneller en gemakkelijker hun doel te laten verwezenlijken, worden de succesfactoren voor het opstarten van een dergelijke woonzorgvoorziening onderzocht.

Ellen Wensink, student Bedrijfseconomie, voert dit onderzoek uit:

Update afstudeeronderzoek

Het onderzoek naar de succesfactoren vindt plaats als onderdeel van mijn afstudeerstage. Op basis van documentatie-analyse en interviews worden de succesfactoren achterhaald. De thema’s die worden onderzocht, zijn:

• ondernemer (visie en achtergrond)
• ondernemingsplan
• pand
• financiën
• gemeente
• samenwerkingspartners.

http://indeluwte.info/

Het onderzoek wordt vanuit verschillende groepen stakeholders benaderd. Niet alleen initiatiefnemers van geslaagde en stukgelopen projecten, maar ook medewerkers van banken en particuliere beleggers zijn benaderd voor een interview. Aan de initiatiefnemers werd gevraagd naar hun verhaal en wat volgens hen de succes- of faalfactoren zijn voor het oprichten van een kleinschalige woonzorgvoorziening. Aan de financiers en beleggers is gevraagd naar de eisen van een goed financieringsplan en wat voor hen de ideale case zou zijn wat betreft het oprichten van een kleinschalige woonzorgvoorziening.

Hartelijk dank aan iedereen die een bijdrage heeft geleverd aan de interviews. Inmiddels hebben bijna alle interviews plaatsgevonden. Op dit moment worden de analyses en gesprekken met elkaar vergeleken en zijn we een stap dichter bij het achterhalen van de succesfactoren. Begin juni verwacht ik het onderzoek af te ronden. Tussentijds zal er via de website een update volgen.

Vragen? Mail of bel mij via e.wensink@mondria-advies.nl of 038 – 333 6525.

Ellen Wensink

Is het mogelijk om reguliere zorginstellingen te verleiden tot een meer gedifferentieerd aanbod? Want zeg nou zelf, als je € 2.200,- eigen WLZ bijdrage moet betalen voor een opname in een verpleeghuis, ga je toch verder zoeken?

Steeds meer particuliere ondernemers spelen hierop in. En met een arrangement van zo’n € 2.000,- per maand, het zilveren concept, ga je al aardig de concurrentie aan. Zeker als je voor dat bedrag een hogere standaard van wonen, zorg en service aanbiedt.

Is het mogelijk om reguliere zorginstellingen te verleiden tot een meer gedifferentieerd aanbod?

In de workshop zilver besteedden we aandacht aan dit thema. Het was een vervolg op het themadiner ‘ondernemen in de zorg’ die we eerder dit jaar organiseerden. Waar liggen kansen en waar de knelpunten?

Kansen liggen er volop. De vraag naar 24-uurs woon-zorgvoorzieningen stijgt snel door de flink stijgende groep ouderen. Kansen liggen er ook door de komst van de ‘calculerende cliënt’. Bovendien: ‘Passende zorg op een passende plek die aansluit bij de wensen van de cliënt’, aldus het zorgkantoor.  Dit aspect wordt meegenomen in de contractering van zorgplekken.

Knelpunten zijn er ook. De workshop maakte duidelijk dat zorgaanbieders wel willen maar dat zij zich bij dit thema ook onwennig voelen. ‘Wij zijn sterk voor de reguliere doelgroep, die blijven onze belangrijkste klanten’. Daarnaast, nieuwe zorgarrangementen vragen een nieuwe begeleidingsstijl. Ook daar zijn nieuwe zorgondernemers in het voordeel. Deze hoeven geen omslag te maken van een aanbod- naar een vraaggerichte organisatie.

Financiering via een Volledig Pakket Thuis of Persoonsgebonden Budget maakt het mogelijk om een hoger woon- en serviceniveau aan te bieden, ook voor reguliere zorgaanbieders.

Scheiden van wonen en zorg, ook voor de zwaarste zorgvragers, is een instrument dat ondernemers beschikbaar hebben om hun zorgarrangementen te realiseren. Financiering via een Volledig Pakket Thuis of Persoonsgebonden Budget maakt het mogelijk om een hoger woon- en serviceniveau aan te bieden, ook voor reguliere zorgaanbieders.

We zijn nieuwsgierig naar het eerste zilveren concept van een van onze workshopdeelnemers.

Eric Krijger

Het zoeken naar beleggers of particuliere financiers van kleinschalige woonprojecten is zo langzamerhand een activiteit met een groot belang geworden. Reden: woningcorporaties zijn op dit moment niet in staat of bereid om als eigenaar/financier op te treden, banken creëren een hoge drempel door veel eigen inbreng te verlangen of andere welhaast onmogelijke voorwaarden te scheppen. Niet verwonderlijk dus dat we andere bronnen aanboren. Maar ook dit gaat niet al te gemakkelijk, want hoe geef je een belegger zekerheid dat jouw kleinschalig project de komende 30 jaar in een behoefte zal voorzien. En zeg nu zelf, als jij 5 miljoen als belegging wil wegzetten, dan wil je toch ook de zekerheid dat dit bedrag niet verdampt…?

Hoe geef je een belegger zekerheid dat jouw kleinschalig project in een behoefte zal voorzien?

Wat is zeker of wat geeft de belegger een borging voor zijn inbreng? Uiteraard is het dan nodig om een betrouwbaar beeld te geven van de exploitatie, zowel van het vastgoed als de zorgverlening. Ook kunnen we het marktonderzoek uit de kast halen. Daar hebben we een mooi instrument voor ontwikkeld dat de vraag en aanbod, zelfs op postcodeniveau, in beeld brengt. Nauwkeurig en rekening houdend met de maatschappelijke trend, bijvoorbeeld dat er steeds meer mensen met een zware zorgvraag langer thuis blijven wonen. Tot 2040 of desnoods langer levert dit een betrouwbaar beeld op. Althans, zolang er geen pil voor Alzheimer ontwikkeld is (maar daar kunnen we nog lang op wachten volgens de onderzoekers).

Als we verder inzoomen op succesvolle projecten op ‘verzadigde’ plaatsen, dan valt de hartelijkheid op, de sfeer, de uitstraling.

Maar toch, hoe verklaren we het succes van een kleinschalige woonvorm in een woongemeenschap van niets, dat na zes weken alle twaalf plekken al bezet had? Als we daar vooraf een marktanalyse op los hadden gelaten, was er waarschijnlijk een negatief advies uitgerold. Kennelijk spelen dus andere factoren mee. Als we verder inzoomen op succesvolle projecten op ‘verzadigde’ plaatsen, dan valt de hartelijkheid op, de sfeer, de uitstraling, de persoonlijke betrokkenheid van de ondernemers, de gezelligheid. Kinderen kiezen waar vader of moeder gaat wonen. De cliënt heeft de keus waar deze gaat wonen. Gezellige en mooie locaties kunnen de concurrentie met gevestigde locaties makkelijk aan, niet alleen nu maar ook de komende 30 jaar. Jammer alleen dat dit zo lastig hard te maken is, maar als belegger zou ik wel weten waar ik mijn geld naar toebreng.

Eric Krijger

“In de komende vijf jaar zullen naar verwachting in totaal zo’n achthonderd van de tweeduizend verpleeg- en verzorgingstehuizen verdwijnen.” Uit een bericht op www.nos.nl, voorjaar 2014.

En het is niet de eerste keer dat dit bericht de headlines haalt. Ruim een jaar geleden is deze boodschap ook al prominent in het nieuws geweest. Maar nu wordt ook de link gelegd met de verplichte verhuizing van de huidige bewoners. Beide kwesties zijn een gevolg van het scheiden van wonen en zorg voor de ZZP’s 1, 2 en nu ook 3. Wat betekent dat voor de zorginstelling met één of meer intramurale locaties? Wat betekent dat voor het mooie “verzorgingshuis” met ruime appartementen en moderne installaties waar uitstekende zorg wordt geleverd?

Dat ZZP’s 1, 2 en 3 niet meer worden geïndiceerd, is op zich geen probleem. Maar dat tegelijkertijd het zorgbudget wordt gemaximeerd zodat verzwaring voor de gehele capaciteit niet mogelijk is, is wél een probleem. Het gevolg is leegstand en dus een financieel probleem.

De uitdaging: een slimme combinatie van verzwaring, scheiden wonen en zorg en schuiven met capaciteit

Wat te doen? Is stoppen met de exploitatie en de locatie afstoten een reële optie? Nee, want dat leidt al snel tot kapitaalvernietiging. Scheiden van wonen en zorg? Ja, maar hoe pak je dat aan? En pakt dat financieel wel goed uit? Want de locatie is nog gebouwd met een vergunning van het CBZ, en zal dus een relatief hoge boekwaarde hebben. Dat is met intramurale bewoners geen probleem. Maar wanneer deze woningen als sociale huurwoning worden verhuurd, zal een aanzienlijk tekort ontstaan.

De uitdaging is om een slimme combinatie te vinden van verzwaring, scheiden wonen en zorg en schuiven met capaciteit – en niet met mensen! Dan moeten oude en afgeschreven locaties nog steeds sluiten, maar tegelijk kunnen de goede woongebouwen gewoon verder: het multimurale of transmurale wonen.

Bob van Keulen